在职业的房产投资圈，有一个流派就叫药单流。
简单说就是价格只有市场价60-70%的，但存在各种疑难问题需要解决的房子，比如需要巨额解压、产权复杂等。因此，凡是药单就意味着巨大的获利空间，同时也兼具风险。
绝大多数的房产投资人是不碰药单的，因为对于以房产投资为目的的买房人来说，买房是件大确定性的事。买了就是稳赚不赔的。为什么要担风险去解药单呢？
但，其实药单的成功率很高，真实成功率在90%以上。也就是10个单子有9个都是成功的。
十赌九赢，这么高的成功率，获利空间巨大，为什么绝大多数人仍望而却步呢？
因为药单真正耗费的是你的心力。在交易的过程中，你会承受巨大的精神压力，你会因此失眠不安。所以，虽然药单赚大钱，但解药单实在太苦了。天下赚钱的单子这么多，何必要赚这种辛苦钱呢？
但，就有极少部分人是专做药单的，且成了一个流派。由于药单多种多样，所以解药也多种多样。
今天我们就主要聊一下药单流里面一个小分支叫法拍房。相比其它药单，法拍是风险系数最低、损耗心力最小的一种。
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法拍房，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。法拍房的来源主要是以下几种途径：贷款逾期、借贷抵账、司法没收财产等。
如果你关心法院拍卖的话，每天都会有法拍房源出来。起拍价一般市场评估价市价的7-8折。
法拍房的拍卖定价规则是：
法拍房拍卖起拍价由人民法院参照评估价确定，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低起拍价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
直白一点就是：市场评估价格为100万元的房子，起拍价就是70-80万元，如果流拍，第二次拍卖价64万元左右（80万*80%）。
简单说基本上一拍起拍价是市价的8折，走到二拍基本上是市价的6折。
看到这里很多人是会心动的。
但，其实法拍有很多好处，捡漏只是其中之一，最主要是可以“破限购”。缺点是绝大多数法拍房的价格都不笋，捡漏很难。
是不是很意外？很多人想参与法拍的原因是因为价格，不敢参与是因为所谓的法拍房4大陷阱：
1、多头债权，多次抵押；
2、恶意租赁 ，难以腾房；
3、户籍迁入难；
4、过户税费、恶意欠费；
但其实，前三条都不是太大问题，第四条最麻烦。
比如第一条确实可能有很多隐形债务没有体现出来，有些是法律层面的纠纷，这没什么可怕的。还有些可能就是非法律层面的，比如原房东耍无赖。警察是不管的，这个对你来说就有些棘手，但你不是没有办法解决，且遇到的几率和空难几率差不多。
第二条清场，你可以向法院申请执行，有人会说，法院也只不过是两个穿着制服的上门说服教育而已。但其实你找两个民工也能解决。
当然还会有一些棘手的问题，也是能慢慢解决的。但最后一条，税费规避非常麻烦。法拍的最大的风险是税费。其它所有潜在风险都可以通过操作解决。
主要有以下三种：
1、是否有大量欠费，包括物业费、取暖费、水电费等，可能面临数额较大的欠费。
2、过户税费。主要是个税。其实法拍房的税费内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会可能会产生20%的个人所得税，这直接导致你的购买成本上升20%，最后算下来比市场价还高。
3、房产属性。如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。
当然，以上问题基本只要做预审和产调都可以查的明明白白。
这些坑看起来很可怕，但只要你不傻，对你来说就不存在。相反对于专业的法拍投资人来说，这些反而是他们拿到好标的的利好因素。
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我们在前面说，法拍的优点是可以捡漏，破限购，缺点是绝大多数法拍房的价格都不笋。这里面主要是时机原因：
1、相比16、17年，2018、2019年法拍房的市场评估价基本上都参照本轮大涨之后价格体系，已经没有之前七折再打七折那么诱人了。
2、2017年之前法拍是不能贷款的，门槛高，参与人少，大家都不敢多拍，基本上出价三五次就能成交。2017年之后，法拍房司法拍卖的上线，流程更简单，程序更透明且可以进行正常的按揭贷款。所以法拍房的门槛儿太很低了，捡漏的人多了，自然也就没什么漏儿。
但这并不是说法拍房就捡不到漏了。对于职业房产投资人，当然是要知道一些不为人知的干货的才行。
如果你有点关系，实力尚可，有两种房源可以直接拿下：
第一种在房源还没有进入法拍程序拿下。
我们知道银行有一个部门叫“不良资产处置”部门。如果有发生房客断供，抵押催收等事件，发展到最后，房子都会转移到不良资产部门手里，再进行进一步处置。
这时候，该房源还没有进入法拍程序。如果你和银行部门有着良好的合作关系，在这一步就可以截下来。甚至还可以和银行做一笔“肯定能批”的贷款，达成一条龙服务。
这种方式在房投圈内叫“银主盘”，是法拍的一种，利润和灵活率远高于常规法拍房。但银主盘是需要有一点实力和人脉的，它最大的问题是，银行不良资产包你需要全部吃下来，如果商业地产的比重稍微高一点，你会很棘手。
第二种是如果你能直接找到债权申请人，通过以物抵债的裁定，也可以直接全款拿下。这种形式需要你在法院、银行都非常熟才行。
如果你觉得上面两种你都不行，怎么办？有人总结了两条法拍制胜经验：
1、 尽量一拍拿下。
在具体拍卖中，起拍价一般低于评估价20%左右，如果第一次流拍，二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。所以很多人会选择等到二拍的时候再拍，当大家都是这样的想法，那么二拍就会形成拉锯战，最终价格被推高，导致二拍成交价高于一拍。而一拍因为参与的人少，反而很容捡漏成交，虽然价格笋度一般。
但实际情况是：现在一拍的价格不仅笋度一般，参与的人也多了。
2、 5年次新电梯200万以内的房源优先关注。
从投资的角度，这类产品是硬通货，且金融属性灵活且效益高。
但实际情况是，五六十万的首付是最大的吸引力，通常参与此类房源竞拍的人更多，最后成交价甚至高于评估价许多。
那怎么办？情况就是这么个情况。参与的人多了，整体价格体系都提升之后，捡漏对普通人来说几乎是不可能的。
但，并不是没机会，常规路数行不通，自然是有非常规手段的。对于专业的法拍房产投资人，当然是要知道一些非大陆货的干货和操作技巧的。
成都法拍网教您如何低价顺利买到无瑕疵的成都法拍房。
1、如何起拍价拿下
2、如何选房节省成本
3、如何做预审和产调，解决诸如合同房号税费测算、确定银行贷款、租赁清场期限、产权纠缠解决以及标的实际瑕疵；
当然，师傅领进门，修行还需要实践。后期专业大神还可以协助指导出价完成法拍；协助办理手续。（特别是拍卖之后办理手续，如果没专人协助是会跑冤枉路和浪费时间的。
如果你有钱没资格，法拍是你买房投资非常好的途径；如果你小白刚需，你想捡到笋度更大笋盘、降低风险，专业的事让专业的人告诉你怎么做。
