1st
你所在的城市，房价很高，而且限购，甚至摇号，就算买得起也没得选。通常，法拍房是可以绕开限购的。
法院希望房子能尽快出手，是鼓励大家去购买法拍房的，为了降低买家的购房阻碍，法院和淘宝、京东合作，关于房子的信息，在网站上的司法拍卖频道上就能查到。
2nd
起拍价确实比较低，但这不代表成交价低，甚至最终的成交价会高得离谱。因为现场「抢房」的氛围会刺激肾上腺素。
2018年1月5日，成都市高新区一套建筑面积101.35平米的法拍房，起拍价149.26万。平均每平米1.4万，当时周边二手均价1.8万。便宜吧？最终成交价213.76万，均价刷新到2.1万。
而且很不幸，拍卖前，房主还欠了1.1万元的物业费，也得买方承担。再加上过户时的税金、手续费、登记费、水电费、车位费，绝对不会比正常二手房便宜太多。外加一堆麻烦。
再说个极端的案例。2018年8月17日，浙江省最贵的法拍房屋，杭州滨江阳光海岸公寓，建筑面积1219.68平米，最终成交价1.13亿元，单价近9.3万元/平米。而这个小区7月二手房参考均价才8.5万元/平米。另外，还有500多万的税金。
3rd
如果这个价差还不能让你心凉凉的话，再来看一下法拍房的购房资格。
法拍房一直被认为是限购政策的「法外之地」，但是国家已经开始堵漏了。
2018年4月27日，北京市住建委发布消息：必须有本市购房资格，才能办理产权登记手续。
还有县处级机关直接打脸省部级单位的：你可以拍卖，但我不给你过户——
2017年5月31日，江苏省高级人民法院说：司法拍卖具有强制性，只受法律约束，不受地方性房产限购政策的影响。
不到一个礼拜，南京市房地产市场综合执法办公室马上跟进了一个新规定：通过司法拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行。即购房者需具有购房资格。
国家机关互怼，最后吃亏的还是我们。如果因为购房资格没法过户，法院也不会退钱的，没准早就拿去顶债了；找房管局，房管局受命于限购政策。最后只能是为社会做贡献。
除了北京和南京，广东（含深圳、广州、东莞、珠海等）、海南（含海口、三亚等）、嘉兴等数十个地区，都已经将法拍房纳入限购政策范围。
4th
如果你在上海，或者杭州、西安、武汉，这些城市虽然没有对法拍房限购，但是购买法拍房的手续，同样是非常复杂的。
这里说的「非常」，是复杂到专业投资人士都不建议去操作的。
一部分是房屋本身的风险。
法拍房是没法实地考察的，面积、装修、楼层、采光都只能仰赖法院的公告，错误的可能性很高。
如果房子的前任是民间债务或者高利贷，很可能有人三天两头上门来闹事。你当然可以报警，但也已经对你造成伤害了呀。
最重要的是，如果房子本身就有户口登记，那么跑路的业主是不会配合你迁出的，这回直接影响落户和孩子上学。
还有法律上的风险。
法拍房很可能被多次抵押，被很多法院轮候查封；加上之前文章提到过的「买卖不破租赁」，如果有租客在房子里，租赁合同期满前，你是没法强制要求他搬离的。
法拍房是法院拍卖给我的，出了问题法院不做售后吗？
不会的。法院只管卖，很高冷的。
5th
如果你去竞拍纯粹是为了体验新鲜和刺激感，也请记住，法院很高冷的，法院不跟你开玩笑。
1.法拍房是要求在规定期限内付款的，否则你之前付的保证金会自动没收。
2.你坚持不付款，法院就得重新组织拍卖，回头会找你赔偿二次拍卖和你拍下价格之间的差价。
3.如果你活生生把一套房子竞拍出了天价又不付款，制造了劲爆的新闻标题又不履行，可能不止罚款，还会因为「扰乱正常司法秩序」被拘留，甚至坐牢。
现在，你还动心吗？

名词解释*
法拍房办理按揭贷款：
注意：法拍房的按揭手续必须在竞拍之前走完，由银行审核决定拍卖的房产是否可以按揭，以及贷款的额度。
1.允许法拍房按揭购买的城市比较少，目前仅有重庆、上海、珠海等城市试点；
2.即使是在可以按揭的城市，也必须要法院在拍卖公告当中明确该房屋可以按揭；
3.能为法拍房提供按揭服务的银行和客户经理很有限，在整个银行的贷款服务里非常小众；
4.法拍房的付款期间很短（成交后的7-15天），在拍卖之前要提前办好贷款申请和资格审查手续，并提供众多材料。但由于竞买成功的不确定性，银行不一定愿意提前审查；
5.银行会要求买方必须提供阶段性担保才能提前放款，竞买人必须承担相应担保的手续费。如：上海目前银行法拍房贷款担保主要与上海住房置业担保有限公司合作，银行凭他们的担保函才可以提前放款。

法拍房按揭贷款的大致流程：

1：竞买人缴纳竞买保证金、取得竞拍号后在房屋拍卖前与贷款银行联系提出贷款预申请，向银行提交《贷款预申请表》，以及身份证、户口本、结婚证（离婚证）、收入证明、工作证明、银行流水等资料，供银行审核资质。

第2步：审核资格。银行要审核将要参与竞拍的房产是否能够按揭（首要条件就是该套产权有产权证可以办理抵押），并根据资信材料确定贷款额度。如果将要竞拍的房产只有购房合同没有房产证是不能够做按揭贷款的。银行经初步核查后，向竞买人出具《贷款预申请情况告知函》。

第3步：竞买人准备首付款并参与竞拍。银行按揭的最高额度是七成，根据各个银行要求的不同，可贷额度不同。法拍房虽然不限购，不限售，但是银行限贷。如果竞拍人名下有其他住房贷款，那相应的首付款也要准备的更多。

第4步：竞买人参与竞拍成功后，在拍卖成交之日起2日内与法院联系，说明贷款意愿并告知法院已在银行办理过贷款预申请，法院会向银行核实竞买人贷款预申请情况。银行根据法院反馈信息核对竞买人信息，正式核定首付款金额及贷款金额，并回复法院贷款工作联系单，确定首付款及贷款金额，同时通知竞买人。

第5步：竞买人在收到银行首付款支付通知后2日内支付首付款至法院专户。

第6步：竞买人支付首付款后，以向银行提供阶段性担保的方式（比如：担保公司担保、质押存单担保等）向银行提出正式贷款申请，并填写《个人贷款申请表》，按照银行要求提供相应资料。

第7步：银行针对买受人的贷款申请，应自收齐买受人全部贷款申请材料后5个工作日内完成审批。贷款审批通过的，应自审批通过之日起1个工作日内向法院出具《个人贷款承诺函》，并发放贷款支付至法院专户。

第8步：法院在收到竞买人支付的首付款、银行《个人贷款承诺函》及贷款后，出具拍卖成交确认书、相关执行裁定书及协助执行通知书，并会同银行、买受人共同赴登记部门办理房产的解除查封、注销抵押、过户及再行设立抵押手续。

一、《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）

第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十一条 诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

     （一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；

     （二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；

     （三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；

     （四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；

     （五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；

     （六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。

     人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2015年2月4日施行）

第四百九十三条  拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

四、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（2017年1月1日施行）

第一条  本规定所称的网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。

第十条  网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。 

起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。 

第十二条  网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。 

拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。 

第十四条  实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示： 

（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件； 

（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者； 

（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担； 

（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样； 

（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵； 

（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示； 

（七）买受人悔拍后保证金不予退还。 

第十七条  保证金数额由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。 

竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。 

交纳保证金，竞买人可以向人民法院指定的账户交纳，也可以由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结。 

第二十条  网络司法拍卖从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度由人民法院确定。竞买人以低于起拍价出价的无效。 

网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟。竞买人的出价时间以进入网络司法拍卖平台服务系统的时间为准。 

竞买代码及其出价信息应当在网络竞买页面实时显示，并储存、显示竞价全程。 

第二十三条  拍卖成交后，买受人交纳的保证金可以充抵价款；其他竞买人交纳的保证金应当在竞价程序结束后二十四小时内退还或者解冻。拍卖未成交的，竞买人交纳的保证金应当在竞价程序结束后二十四小时内退还或者解冻。 

第二十四条  拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。 

悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。 

第二十五条  拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。拍卖成交后二十四小时内，网络服务提供者应当将冻结的买受人交纳的保证金划入人民法院指定账户。

第二十六条  网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。 

再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。 

五、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2005年1月1日施行）

第八条  拍卖应当确定保留价。

拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。 

人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。 

第二十五条  拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。 

六、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行合国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号、2004年3月1日施行）

第一条  人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

七、《江苏省高级人民法院关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》（苏高法【2017】91号，2017年5月31日施行）

1、司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为，个别地方出台的房产限购政策，主要目的是调整市场自主交易行为，而基于公权力行使的司法拍卖具有强制性，只受法律约束，不收地方性房产限购政策的影响。

2、各级法院在司法拍卖中严禁出现司法拍卖适用房产限购政策的说明或特别提示，在竞买人咨询或现场看样时应当作出司法拍卖房产不受限购政策影响的肯定性答复，鼓励竞买人积极参与竞买，消除其后顾之忧。

3、依据相关法律和司法解释规定，司法拍卖成交或者裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。执行法院在司法拍卖成交或裁定以物抵债后，应向不动产登记部门提供执行裁定书和协助执行通知书，不动产登记部门应当依法办理登记，拒不协助办理登记手续的，依法采取强制执行措施。

八、《南京市房地产市场综合执法办公室关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》（2017年6月10日施行）

1、新购住房范围包括新建商品住房、二手住房（含二次上市的保障房）、受赠住房、拍卖取得的住房等。

4、因司法拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行，即购房者需具有购房资格；同时，取得者需要在取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续，司法拍卖的成交确认时间在通知执行之日之前的，不执行住房限制转让政策，普通拍卖参照司法拍卖时间认定方式。

九、《广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于印发<关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见>的通知》（粤高法【2013】403号、2014年4月1日起施行）

第二条  人民法院在实施导致限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前（执行依据要求办理住房所有权转移登记的除外），应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人民法院不得实施相应的执行行为。

十、《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发〔2017〕59号，2017年6月25日施行）

1. 2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。

十一、《杭州房地产限购政策范围包括哪些》（2016年11月10日）

5.司法拍卖的住房是否在限购范围之内？

答：不在限购范围之内。

十二、《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实<中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知>的通知》（琼建发〔2018〕102号，2018年4月22日施行）

第五条  涉司法竞拍房产，竞拍人应符合海南省限购政策规定，拍卖公司在公开发布的拍卖公告中应予以明确。拍卖公司要对竞拍人购房资格进行审查。

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