一套法拍房，有原业主惊心动魄的故事，有新买家竞拍的忐忑，交汇处是各自的人生修行。

4日中午11：54分，经历197次竞价后，位于郑州火车站商圈的中岳新天地83.6平法拍房被D9236竞得，111万元。
同小区在售二手房单价为1.5万元，这套法拍房成交单价为1.3万元，有低于市场价的捡漏空间。
D9236是竞拍代号，竞拍人报名、交纳保证金后获得淘宝拍卖登录名，竞价时以此代号出价。
这是该房第二次法拍，首次起拍价是110万，但无人出价，流拍。二拍起拍价88万，吸引5人参与，二拍成交价比一拍起拍价还高了1万元。
流拍后为了吸引竞买人，二拍时法院会调低竞拍价，参与者众多时，真正的拍卖行情可能比第一次无人问津时还高。
如果你看中的法拍房只有你一人参拍，你出价还是不出价？

同一天，郑东新区绿地老街二期92.09平的法拍房只有1人参与，4日上午9：57分，上午10点竞拍截止前的3分钟，竞拍人以起拍价208.64万元竞得，单价不到2.3万。
出价与否，何时出价，法拍房大有讲究，但最终结果却全在你的自我抉择。
竞拍有延时设置，截止时间前5分钟有最新出价，就会激发延时，之后每最后5分钟有竞拍人出价，就自动顺延5分钟。

“快200万在网上买了件东西啊。”回忆起拍定的那一刻，老邓自己还惊喜的优点不敢相信。
虽然志在必得，但当天上午9：34分开始竞价时，老邓一点不紧张。
起拍价165万，单价还不到1万，而同户型二手房在售报价270万。老邓给的心理预期是190万。
牛传玮是老邓专门找的职业法拍房中介的法拍专员，牛传玮传授老邓的竞价策略就是心理战，不管是秒跟还是最后5分钟倒计时出价，都是要给对方一种势在必得的决心和态度，从而让对手知难而退。
但所有的决定，都来自于对房产价值的个人承受力。
从180万调整到190万预期竞价后，老邓对竞价可能的延时已有充分准备。
2018年8月18日，日子很吉利，又是个周六，老邓承包的公司职工餐厅正好也休息，老邓觉得所有的好兆头都预示着竞拍能成。
老邓家有三朵金花，最大的11岁，最小的4岁，仨闺女见爸爸拿个手机点点点，挺好玩，凑着看。老邓就让闺女帮忙竞价，自己吃饭去了。
从165到180，还得好一会儿PK呢。
“就手机上的小红点，跳出新界面了，就点一下就行。”第二次竞拍，老邓给闺女当老师。
第一次竞拍时，老邓直接去了牛传玮所在的中介公司，让牛传玮在旁边陪着竞拍，“经历一次以后，再竞拍自己就不紧张了，反正还能电话遥控指挥，不怕。”英协花园的竞拍老邓直接在家自己操作了。
仨闺女可兴奋，有出价，就点手机上的小红点，叽叽喳喳，那天上午家里的气氛热闹更多，紧张倒算不上。
每按一次小红点，就是2000元。对11岁的小女孩而言，没有太多意义，也毫无压力。
英协花园的房子竞拍人6个，9：55分进入激烈竞价阶段。
10：22分，房价已是180万，交代仨闺女按红点也差不多一个小时了，老邓回归，观察对手。
185万，F6861放弃。
190万，F9818出局。
10：45分，新出价者P9995将价格锁定在190万，老邓犹豫了，在5分钟截止前，跟价一次，对方也是僵持到延时前跟价一次，老邓最终跟了一把，P9995没有再跟进。
拿到钥匙，老邓直接找了托管公司，房屋室内已有一些物品，拎包可住，一年5.7万租金。老邓很满意，月供每月也就是2000一点的单价拿到一套房子。
牛传玮职业做法拍房两年，之前是二手房经纪人，“没有什么最好的竞价策略，因人因房而异。”对大部分法拍房而言，最终竞得者一般是老邓和D9236这种客户，真的特别相中房子，价格在预估心理区间内，一直在线的竞价者。

法拍房最大的优势是价格。

竞拍价再加上综合税费后，低于市场价20万是法拍房比较常见的现象，老邓拍到的英协花园二手房市场实际成交在240万以上，而老邓这套法拍房综合费用可控制在210万以内。30万是工薪阶层家庭年收入了，所谓“捡漏”真切可见。
1月3日，牛传玮的另一个客户刚刚竞拍到康城棕榈泉，这个客户也是牛传玮遥控指导，竞价阶段一直没有太频繁出价，只在刚开始练手了一下，最后阶段重点发力，像黑马一样杀出，给对手制造压力。
康桥棕榈泉有14人竞拍，116次加价，11：20结束。在一个半小时的鏖战下，一直在线的主竞价者承压最大，与多人PK后，心理疲累到极致，价格压力也达极限，黑马出现，并且是秒跟，有可能是又一波快速推价的较量，此时，主竞买者最容易失控，每一次出价都有可能成为最后一根稻草。
与自己的判断和信念做斗争，就成为竞拍的终极较量。

法拍房有顾虑，有风险。
价低抵消的是法拍房特殊房情的折损。但如果拍价太高，其价值和附带的风险不成比例，自然就容易让人动摇。
法拍房最大的问题是债务纠纷可能连带的过户配合以及后续居住问题；其次是法拍房特殊的付款要求，一般在竞拍结束半个月内筹足全部房款，如果是贷款，就需要银行提前放款。

产调、提放就成为法拍房最大的操作问题。
产调就是产权调查，房屋除了法院查封的债务问题外，是否还存在亲属遗赠等后期高税费的问题等等；提放就是与银行达成第三方担保的提前放款服务。
老邓是平顶山人，在郑州已经20多年，他觉得产调和提放确实是需要专业人员操作的，就找了法拍中介，至于居住和可能的纠纷问题，他不怕。“现在是法治社会，只要拿到房产证，就是要账的来了，他也不敢找新业主的事。”
不过他也坦言，也就是在郑州这样的大城市，如果是小县城的房产，他还真不敢竞拍，担心民间讨债过激行为，担心公检法保障力度。

竞拍的兴奋劲过了以后，老邓也担心，怕不动产证不好办理。
法拍房产权办理流程确实很长，比普通二手房多了法院的环节。
法拍结束后，网络竞拍确认书和银行预审结果都会在2个工作日左右出来，贷款的话，就需要抓紧办理银行的提前放款业务，专业法拍中介会有合作银行，进行公证和担保，以在法院规定时间内交足所有房款。
之后就是等待法院出具“三书”：法院裁定书、协助执行通知书和拍卖成交确认书，以保证房管局在原产权人不到场的情况下也能过户。
领取“三书”在郑州查封中心，需要15-30个工作日。如果原房产有银行抵押的，还需要去郑州市不动产中心先去注销。
“很多个人竞拍的，不知道中间流程和环节，比如原房产有抵押贷款，法院已经将一部分竞拍款还了银行贷款，但法院不知道银行注销的流程，而银行也不一定清楚法拍房的注销环节，在银行、房管局和法院间来回跑，也找不到问题出在哪。”牛传玮就曾经遇到过这种抱怨。

最后是房管局过户。
老邓很省心，不管是法院、查封中心、不动产中心还是房管局，每个环节都有牛传玮的同事们处理，只需要他到场签字即可。“还得找专业的人做，省心，后续入住有问题，还得找他们协助处理。”
对牛传玮们而言，法拍房最大的问题是产权调查中发现有亲属馈赠、不满两年等高税费的情况，增加了客户购房成本；其次是房屋室内故意破损的。产调和实勘就是为了将这些房产剔除出来。
就租客而言，反倒基本不存在问题。法院为了规避后续交接纠纷，一般有腾房小组，大部分法拍房都是清空才法拍的，不存在租客或原业主不腾房的情况。

法拍房的过户是被严格保障的，只要拿到“三书”，按正常程序缴纳税费，办理过户都没有任何阻碍。
法拍房优势明显，不限购、可捡漏。老邓买到英协花园后，身边朋友听说又便宜又省心，而且刚拍完就拿到房子钥匙直接出租收益了，都很羡慕，打听法拍的风险，询问最多的就是：房子的产权证上是不是不一样，特别注明了法拍所得。

其实过户后，房子就属于新主人，和所有其他房子没有任何差别。
房子的温度，来自于居住者的暖意。
老邓一度的担心来自于接到的陌生电话。竞拍后没多久，老邓接到一个电话，是英协花园第一任业主，老邓是这套房的第三任业主。
第二任业主就是强制法拍的债权人。
前两任业主是做建材商场的邻居商户，2014年第一任业主将房子以110万卖给了第二任业主，但只收到70万房款，剩余40万，4年了，一直没有给。知道房子过户了，就打给老邓，询问情况，才知道房子被法拍了。

“那他那40万估计也很难要。”老邓替第一任业主感慨，法拍了，外债不知道有多少，法院肯定是按照提出诉讼要求的债权人顺序来偿债的。
不当之财，也易散尽。
牛传玮和同事们见多了法拍房，就会感叹人生的起伏。法拍房很多都是优质房源，一些高档小区的最佳楼层和户型，赶上房地产黄金年代，能买得起房的人，一般都是当时社会的中上阶层，也更容易用各种资源挑到最好的房源。
正常情况下，房价在4倍甚至5倍的溢价后，普通家庭只要是正常发展，房价涨幅足以抵消家庭的意外开支和冲击，除非是过度杠杆或风险投资，才可能会将房产陷入法拍之地。
老邓的英协花园在法拍前半年，还曾经在二手中介房源中出现过，报价220万，但没有来得及成交，就进入了法院查封和拍卖阶段。

而原业主在巨大债务压力下，一旦进入法拍，也会希望赶快法拍成功，以减掉自己的债务压力。
牛传玮曾经接到过原业主的电话，询问法拍进度，期望赶快成交的，电话中声音焦灼，被逼债的人天天骚扰，已经无法生活，指望着房子拍卖后，不再被债权人逼迫。
“有时候去看一些法拍房，孩子的玩具和书本，仓促搬离的生活场景，心里也是挺不好受的。”牛传玮和同事们要经常实勘房源，有顾不上搬离的，有破坏性清空的，也有原业主尚未搬离，还在居住着的。
每一个房子里，都是一个家庭的过往。
未来路航海路有一套房子，原业主还在居住，看房时非常不配合，最后法拍成交价也格外低，“其实拍价低的话，对原业主的债务清偿是不利的。”牛传玮说，看房时候就不配合，很多客户就担心后续交接时也不配合，平生很多闲气，原本打算竞拍的，也放弃了。

竞拍人越少，房子成交价格大概率也越低。
在郑州，城市房价整体拉升后，法拍房因为不限购、起拍价远低于市场价，在这一轮调控周期内，逐渐走热。就如同当年北京法拍房一度风头无限一样，成为游资炒房客的天堂，最终不限购取消。
当房价越来越高，城市房产附带的隐性福利越来越多，调控政策诸多限制时，法拍房就成为很多想要扎根这个城市人们的另一种选择。随着社会法治环境越来越好，专业法拍中介的出现，拍卖在线透明的交易规则，一贯认为的法拍房风险是可以规避和管控的。

当选择法拍房时，你开启的是自我认知之门。