房子还能投资吗？尤其是北京的房子。

淘房记｜他淘“法拍房”，半年赚了70万？

四川法拍网不断收到读者朋友们这样的问题，于是不能不上心，琢磨研究2019年北京房地产市场的投资预期问题。

大部分业内人士对于2019年的楼市是看多的，原因是随着外部环境改变，2019年房地产调控边际放松已经成为趋势。与此同时，2019年货币政策从宽货币向宽信用传导效果明显，社会融资规模同比2018年会有相当幅度的上升，诸如北京这样一线城市的安全资产补涨，会是大概率事件。

在此情况下，北上广深等一线城市的哪些房子可以投资呢？须知，坚持房住不炒依然是房地产投资的前提，在坚持房住不炒的价值原则下，只有很细分的市场会上涨，并不是所有房子都会上涨，因此我们很有必要细分地去讨论这个话题。

即日起，我们将联合业内人士逐次对几个值得投资的房屋细分市场进行讨论，今日讨论“法拍房”话题。

自从“四川法拍房”开始线上拍卖，在北上广深等一线城市，就出现了一群以淘金法拍房为生意模式的个人和公司。

2018年，随着很多企业和个人爆发欠债破产等问题，在京东和阿里线上挂出的法拍房数量越来越多。据不完全统计，2018年以来，北京地区的法拍房挂牌数量同比增长了5倍以上。

中国有句老话叫“捡个大便宜”。法拍房都是因为房主还不起钱或者陷入法律官司而被迫拍卖的房子，起价一般较低，要求卖出时间比较短，能够出得起价格和具备购买资格的人并不多。因此，今年的法拍房市场是买方市场，捡漏法拍房，就成了一些人发财的路子。

2018年以来，法拍房大火，长三角、珠三角的法拍房公司生意越来越好，有专门经营法拍房的公司竟然要谋划上市了。

从网络搜索关于法拍房的报道文章，十篇有八篇都在劝购房人不要“碰”法拍房。法拍房可以买么？要怎么淘？风险怎么防范？

壹：半年赚了70万

“一套房子500万买入，570万卖出，半年时间，净赚70万，你说这好事我能不能也玩一把？”

这是一个跟赚“快钱”相关的话题。

前几日一位身边好友友神神秘秘地约四川法拍网小编出来喝咖啡，说是找到一条逆市买卖房屋挣钱的好路子。

听他讲完才知道，原来他的一位亲戚去年年底在四川法拍网上法拍了一套林肯公园的房子，当时交齐所有税费后，总价不到500万，而今年下半年转手一卖，净赚70多万。

听人赚钱心痒痒，这位朋友手中有一笔闲钱，也通过法拍公司了解了不少位置好价格便宜的房源，想借此机会赚上一把快钱。

“操作方法我都跟亲戚打听好了，首先注册个公司参与法拍，把买下的房子装入公司做固定资产，等手续办完，房本一变更，就可以挂牌中介找下家。卖给下家时，只需要个人之间签署合同，做公司股权变更即可，税率大头全部省掉。当然买法拍房也不是没有风险。”

这位朋友也知道法拍房风险大，否则这么好的赚钱买卖，早就轮不上他了。这才非要拉着我帮忙支招，看看这法拍房到底怎么“淘”。

在四川法拍网小编看来，法拍房出现的原因不外乎：银行贷款、民间借贷、案件赔偿、财产罚没这几类。因原房主无力履行还款合约或无法清偿债务，权益方向法院申请债务归还并强制执行，法院才将欠款人名下房屋进行查封、拍卖，用于偿还权益方款项。

由于2018年经济大环境不好，被银行和小贷公司申请执行强制拍卖的资产与日俱增，尤其是一线和强二线城市，涌现出一批法拍房，从而带火了法拍公司和助拍公司。

贰：法拍房的三大风险

对于绝大多数购房人而言，法拍房是神秘的，也是高风险的，这源于法拍房的很多信息是不对称的。

法拍公司（及法院）对所拍房屋的所有权认定负责，负责完成房屋的产权关系变更。至于大家口中所说的“执行”环节，并不负责。

而法拍房最大的三个风险中两个与“执行”相关：

1、法拍房执行难、交付难：

如果原房主恶意利用法律空白中“买卖不破租赁”的条约，在资产抵押前就将房屋租赁，则购房人即使完成房屋过户也必须执行原有租赁条款，直至租赁合约结束。

同时，如该法拍房内现居住着老人（或法拍后突然住进老人），又是老人的唯一住房，且老人与原房主是直系关系，则会面临只能通过民事诉讼协商解决的窘境。

这是法拍房最大的风险，买了却住不进去。

2、潜在的高昂税费：

购买法拍房与购买二手房一样会产生税费，其中最高的情况为“不满五，不唯一”，此类房屋的个税高达房屋原值差价的20%。而房屋是否“满五”“唯一”，从拍卖信息上根本无从查验。

这是法拍房第二大风险，买法拍房有可能比买新建商品房还贵。在法拍房购买人中，也确实存在拍下房屋后，因为过户时税费过高而悔拍违约的案例。

3、房屋原有户籍迁出难：

因为部分学校对学区和户口的要求是，房主和子女的户口必须在所在片区的房屋上。法拍房中原有户口是否已经迁出，需要到该房屋所在地的派出所查询。否则冲着学区房去的购买人很有可能竹篮打水一场空。

不过，即使能够查到法拍房中有未迁出户口，买房人也没有任何办法，现行法律无法解决此种问题，只能通过无止尽的定期诉讼维护自己权益。

这是法拍房第三大个风险，房屋原有户籍迁出难。

既然法拍房有这么大风险，为什么还有那么多购房人愿意趋之若鹜？原因还是价格。

《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款，“人民法院确定的保留价，首次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

很多购房人愿意掏钱聘请律师或者助拍公司对法拍房屋先行尽职调查，就是在“算账”，毕竟一线城市的法拍房成交价格比起市价还是有一定价差空间的。

叁：法拍房怎么“淘”

三大风险已经列出，淘房前要做好充分准备。

1、先确定当地法拍房购房资格政策：

参与法拍房竞买前，一定要先了解当地对法拍房购房资格的政策，比如，同为一线城市的北上广深。北京、广州、深圳对法拍房是按购买商品房一样执行限购政策的，但上海不限购，无需考虑户籍社保等因素。其他不限购的热门城市还有：天津、郑州、苏州、杭州等。

2、找到商机：

就像购买二手房，购房人对法拍房标的物要充分了解，包括户型设计、社区品质、小区同户型二手房的价格和成交情况。

还要了解该法拍房内是否有人居住、户口是否已迁出、是否是房主的唯一住房、是否有物业及相关费用拖欠等法拍不公开的信息。甚至要向法拍房所在楼的邻居打听原房主的为人。

经过提前对标的物的信息摸底，才能算出其中的价差空间，判断该标的物潜在的风险。从而筛选出可以带来“商机”的法拍房。

3、详细的尽职调查：

对于大多数购房人，没有专业人士协助，很难规避法拍房三大风险。比如，有的购房人托建委的关系查到了房屋的信息，但除了查封状态和购房（房本）时间外，就看不到其他有价值的信息了，而买法拍房最大的风险在于，无法“执行”（买了住不进去）。

通过聘请律师和助拍公司可以协助将房屋的“隐藏”信息尽可能挖掘出来，供购房人判断。但房屋如果存在多重债务纠纷，未来也会有被债主骚扰（上门要债、泼油漆、堵门塞锁眼等）的可能。

因为房屋过户后，就不再与债权人产生任何关系。如出现债主骚扰，可以通过报警和法律途径解决，只是很闹心。

4、准备购房资金：

购买法拍房要在竞拍成功后15天内全款交给法院，否则就会构成违约。购房人在参与拍卖前一定得准备充足的现金。

如果购房人有贷款按揭买法拍房的计划，就需要提前做好准备。因为法拍房的按揭手续必须在竞拍之前走完。

总结一下：其实法拍房的风险很多是原房主人为构成的，所以购买法拍房的风险远大于购买二手房。

购买法拍房一定要提前了解所拍房屋相关信息，房屋内居住老人和房屋有户口的一定要谨慎对待，而关于税费、标的物欠费和其他费用开销则是一个算账的过程。

最后，四川法拍网小编奉劝这位朋友，法拍房“水”较深，靠这个赚“快钱”，千万不要抱有赌徒心态和侥幸心理，小心驶得万年船。